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全年销售规模将冲16亿平方米或13万亿元

时间:70-01-01 08:00 来源:

小Q导读:整体市场行情年末“翘尾”,调控基调不变,预期全年行业规模创新高几无悬念。

文/克而瑞研究中心 杨科伟、俞倩倩

今天上午,国家统计局公布了前11月全国房地产行业的各项数据,其中商品房成交面积和金额环比大幅上升,年末呈现“翘尾”行情;新开工面积、土地购置面积增速也保持上扬势头,只有房地产开发投资额与上月大体持平。在政策面持续收紧的背景下,各区域、各能级城市依旧演绎着“此消彼长”的市场逻辑,尤其是中部和西部城市三四线市场供需两旺,当前行情仍将延续,预期全年行业规模创新高几无悬念。

01

11月销售金额和面积环比回升约15%

全年规模将达16亿平方米或13万亿元

1-11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅销售面积增长5.4%。商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速提高0.1个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%。

CRIC点评

前11月销售面积、销售金额同比分别增长7.9%和12.7%,整体增速与前10月大体持平。从单11月看,商品房销售面积同、环比齐涨,分别上升了5%和15%,而销售金额则有了稳步提升,同环比增幅均达到了10%以上。

整体市场在11月呈现出“翘尾”行情,成交热度显着回升。这主要是基于年末将至,许多中小房企为了冲刺业绩不得不对“限价”政策做出妥协,积极加强新盘入市,加之部分地方政府也在积极推进“合规”项目预售证的审批,以求稳定当地房价,缓解供应紧张等问题,从而使得供应量达到了一个“小高峰”;在集中放量的背景下,前期被政策“压抑”的需求得到了集中释放,部分热门城市也出现了年末“抢房大战”,房价居高不下。但毋庸置疑的是,本月中央再次召开了房地产座谈会议,明年调控的主基调基本奠定,后期房企也会不断适应政策变化做出调整,市场“大热”的状态不可持续。

参照去年和前年同期,按30%环比增长率预估,今年全年商品房合约销售面积和金额有望达到16776万平米和131719亿元。而依据1-11月同比增速预计,今年全年商品房销售面积和金额也将达到157707万平米和130262亿元,较去年持平或保持小幅增长。

02

房产开发投资依旧疲软

11月环比持平、同比增4.6%

累计增速持续下行

2017年1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

CRIC点评

11月份全国房地产开发投资额与10月大体持平,同比增速仅为4.58%。前11月累计同比增速维持在7.5%,较1-10月份回落0.3个百分点。究其原因,主要是房企开发投资预期下降,一方面楼市调控持续发酵,前期的部分高价地块暂无“脱手”的可能;另一方面时至年末,房企主要任务在于业绩冲刺,控制运营成本支出以“美化”报表,开发投资意愿并不强烈。

总体来看,在政策趋严的背景下,房企的投资开发需求受到了抑制,但从持续上扬的土地购置面积增速中我们不难看出,诸多房企都选择了“逆势”拿地,补仓意愿较为强烈,故而预计12月房地产投资开发增速将持续下滑,但降幅不会太大,整体市场维稳。

03

11月新开工面积同、环比分别增19%和17%

土地购置增速继续上扬

1-11月房屋新开工面积161679万平方米,增长6.9%,增速提高1.3个百分点。其中,住宅新开工面积116089万平方米,增长10.8%。 1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%,增速比1-10月份提高3.4个百分点;土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7个百分点。

CRIC点评

11月新开工面积稳步回升,同、环比增速分别达到了18.84%和17.44%,前11月累计同比增速达到6.9%,虽然政策方面依旧趋严,但迫于业绩的压力,很多房企不得不加快工期,加紧年末推货,同时不断加快三四线城市项目的周转速度,由此预期12月份新开工量有望小幅攀升。

此外,1-11月全国土地购置面积增速为16.3%,保持持续上涨,土地市场热度不减。一方面各地政府为了完成年末供地指标,纷纷加快了推地节奏,导致供应量大增;另一方面,土拍限价也大大降低了房企的拿地成本,加之市场竞争激烈程度减缓,部分资金充裕的企业选择“逆周期”拿地,积极为来年的供货做准备。目前国家也在积极发展租赁市场,各地政府也在响应号召,大力推进租赁住房用地的入市,后期随着土地供应的不断增加,土地购置面积也将继续保持增长态势。

04

商品房待售面积降速趋缓

住宅减少而商办库存增加,风险不容忽视

11月末,商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米。其中,住宅待售面积减少651万平方米,办公楼待售面积减少8万平方米,商业营业用房待售面积增加2万平方米。

CRIC点评

本月虽然销售面积稳步增长,促使商品房的待售面积出现了小幅下降,比9月末减少653万平方米,库存量仍处于下降通道过程中。时至年末,在房企加紧业绩冲刺的背景下,住宅商品房的下滑较为显着,核心一二线和部分热门二线城市,库存基本见底,预期未来待售面积下滑趋势仍将继续。此外,办公楼待售面积降幅放缓,商业营业用房库存甚至出现增加,销售的风险不容忽视。

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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